Il sito della torre Winterthur: cosa può fare l'ISS per i progetti a uso misto

Il Turm Areal di Winterthur sta subendo una trasformazione da sito industriale a centro vitale per il lavoro, il tempo libero e la comunità. L'uso misto sta diventando sempre più importante nello sviluppo di proprietà e siti, il che richiede un'ampia gamma di competenze nel marketing e nella gestione. L'interazione tra proprietario, operatore e gestione della struttura è fondamentale. Utilizzando il Turm Areal come esempio, mostriamo come ISS supporta i clienti nelle operazioni, nella gestione dei locatari e nello sviluppo del sito.

La torre in mattoni rossi, alta 100 metri, è il secondo edificio più alto di Winterthur e un punto di riferimento della città e della regione. Con i suoi 24 piani, la Rote Turm è il centro del Turm Areal di Winterthur e, insieme agli edifici circostanti, definisce il carattere del quartiere vicino alla stazione ferroviaria. Se in passato il sito era utilizzato da Volg come stabilimento di produzione, il suo orientamento è cambiato notevolmente dopo la costruzione della Roter Turm alla fine del 1999. La tendenza odierna è quella di un utilizzo misto, che offre a diversi operatori spazi per uffici di prima classe in un ambiente stimolante e con servizi attraenti che si adattano perfettamente alle esigenze delle aziende moderne. Dal 2017, il sito di Turm è di proprietà di Swiss Prime Site Immobilien AG (SPSI), che sta portando avanti con successo lo sviluppo con il supporto del fornitore di servizi immobiliari Wincasa e di ISS.

Sul posto ogni giorno (da sinistra a destra): Chacko Stephen, responsabile dei servizi di struttura dell'ISS, e Ralph Schneider, responsabile delle proprietà dell'ISS.

Un centro vivace per le start-up, i creativi, la ricerca - e la popolazione

15 aziende utilizzano il sito di Turm per le loro attività commerciali. Tra queste vi sono aziende informatiche, studi legali, uffici di ingegneria e la ZHAW. Solo per il programma di studi in corso, ogni giorno circa 2.000 persone si spostano all'interno del sito. Gli affittuari troveranno una gamma di spazi flessibili e versatili su oltre 37.000 metri quadrati. Oltre agli uffici, alle sale riunioni e alle sale di formazione, c'è un'interessante offerta di ristorazione aperta anche al pubblico. Un luogo d'incontro molto apprezzato è il bar sul tetto al 23° piano, con una vista panoramica unica su tutta Winterthur. Altre attrazioni sono le opzioni di ristorazione stagionali nell'ampio cortile interno: chalet di fonduta in inverno e food truck in estate. Chacko Stephen è il responsabile dei servizi di struttura del Turm Areal dal 2021. Essendo originario di Winterthur e diplomato alla ZHAW, ha un legame particolare con essa: "Ho trascorso molte ore nelle aule della ZHAW per i miei studi. Ho seguito i cambiamenti del sito fin da quando ero adolescente. Mi entusiasma il fatto che ora posso svolgere un ruolo attivo nel dare forma al sito. Io e il mio team lavoriamo a stretto contatto con Wincasa. Supportiamo il cliente con idee e con il rollout".

Ogni giorno in loco: gestione della struttura

In questo complesso mix di usi, la gestione delle strutture è la spina dorsale delle operazioni dell'edificio. ISS è responsabile dei servizi dell'edificio, della manutenzione, della pulizia, della reception, della posta e della sicurezza. Diverse aziende si avvalgono di servizi di FM selezionati da ISS per le proprie sedi, a seconda delle loro attività e dei loro requisiti. Ralph Schneider, property manager di ISS, è presente in loco ogni giorno, conosce a fondo le caratteristiche di questo sito e si occupa di tutte le questioni operative. "Cerchiamo di occuparci degli inquilini nel modo più individuale possibile e di risolvere i loro problemi in modo rapido e pragmatico", afferma Schneider. Per i nuovi affitti effettua un onboarding personale. "Durante questi incontri, scopriamo quali sono le esigenze delle aziende e possiamo aiutarle con le consegne di mobili o le trasformazioni". Grazie al mandato integrale, i locatari beneficiano delle nostre competenze e delle sinergie esistenti".

Ralph Schneider si occupa delle richieste di inquilini e clienti.

Tecnologia complessa nella torre di 100 metri di altezza

Una sfida particolare nell'area tecnica è rappresentata dall'approvvigionamento idrico, dal raffreddamento e dal riscaldamento, nonché dalla sicurezza antincendio per i 9.000 metri quadrati e i 24 piani. ISS ha creato una matrice antincendio specifica per l'edificio, sistemi speciali regolano la pressione dell'acqua fino ai piani superiori e, in caso di cambiamenti climatici, è necessaria una pianificazione lungimirante e un adattamento dei sistemi di ventilazione, poiché il calore e il freddo impiegano fino a 20 volte di più per raggiungere il 24° piano. In un'estate calda con temperature esterne di 35 gradi, i tecnici dell'ISS devono raffreddare gli edifici per tempo e, se necessario, utilizzare elementi di raffreddamento esterni aggiuntivi per garantire la capacità di raffreddamento.

Marcel Steiner è uno dei numerosi tecnici ISS che assicurano il funzionamento dei sofisticati servizi dell'edificio.

Impegnati in una "buona" certificazione di sostenibilità

La sostenibilità è molto importante al Turm Areal e viene promossa a vari livelli. In termini di efficienza energetica, ad esempio, si sta accelerando il passaggio alle luci a LED. Nell'ambito di uno studio e di una strategia energetica per l'intero sito, SPSI sta facendo esaminare i sistemi tecnici da uno studio di ingegneria per verificarne il potenziale di ottimizzazione. ISS fa parte del team di progetto, agisce come sparring partner per le questioni di fattibilità ed è responsabile dell'implementazione, che a sua volta facilita il funzionamento successivo. Per la pulizia, ISS utilizza l'agente privo di sostanze chimiche GreenCleanZero, che si è dimostrato particolarmente efficace per la pulizia di finestre e specialità. Viene promossa anche l'economia circolare. Dal 2021, gli inquilini della torre utilizzano tazze da caffè riutilizzabili e due stazioni centrali per lo smaltimento dei rifiuti consentono lo smaltimento differenziato. Una valutazione annuale fornisce informazioni sulla quantità e sulle categorie di rifiuti e costituisce una base decisionale per organizzare lo smaltimento in modo più ecologico insieme al cliente.

Competenza e impegno come fattore di successo

Servizi di alta qualità, flessibilità, orientamento ai costi e soddisfazione del cliente sono importanti per SPSI e Wincasa. I clienti e i locatari apprezzano la presenza e l'impegno del team ISS in loco. Chacko Stephen, Facility Services Manager di ISS: "Siamo costantemente alla ricerca di modi per migliorare il servizio per i clienti e gli inquilini e aumentare l'attrattiva del sito. Attualmente stiamo sperimentando una soluzione di reception digitale che consentirà di continuare il servizio anche oltre l'orario di ufficio. Un altro esempio è la riqualificazione delle superfici dei pavimenti, che erano opache a causa dell'uso e dell'età. Con la cristallizzazione, un sofisticato metodo di pulizia, siamo riusciti a rinfrescare il materiale e a ridare lucentezza al pavimento. Questo ha migliorato l'aspetto generale e ha risparmiato al cliente il costo di una costosa sostituzione".