Le stazioni ferroviarie sono il biglietto da visita delle FFS
Beatrice Bichsel è membro della direzione del gruppo e responsabile di FFS Immobili. In questa intervista spiega l’importanza del portafoglio immobiliare per le FFS, le sue aspettative verso le partnership strategiche e perché una collaborazione impegnativa e affidabile è fondamentale nella gestione delle stazioni ferroviarie.
Beatrice Bichsel (44) è membro della direzione del gruppo dal 2023 e responsabile di FFS Immobili. L’avvocatessa, che ha conseguito un Executive MBA presso l’Università di San Gallo, lavora presso FFS Immobili dal 2011, da ultimo come responsabile del Facility Management.
Beatrice Bichsel, cosa la entusiasma delle FFS?
La ferrovia in Svizzera è un sistema articolato e le FFS rappresentano una realtà aziendale interessante e poliedrica. Mi piace come FFS Immobili coniughi mobilità e sviluppo territoriale: ogni giorno migliaia di treni viaggiano puntuali a intervalli serrati. Le stazioni ferroviarie si trovano nel cuore delle città, sono luoghi di incontro fondamentali e snodi della vita quotidiana. Questa interazione è unica e affascinante.
Qual è il suo ambito di responsabilità?
Sono membro della direzione del gruppo e, in qualità di responsabile Immobili, sono responsabile del portafoglio immobiliare delle FFS, che si suddivide in tre settori: le stazioni, gli edifici ad uso operativo come officine, uffici o locali sociali e le aree circostanti le stazioni.
Qual è l’obiettivo concreto dello sviluppo dell’area?
I nostri sviluppi delle aree uniscono mobilità e pianificazione urbana e territoriale. Gestiamo i flussi di traffico, ottimizziamo i percorsi di trasferimento e realizziamo nuovi spazi abitativi, lavorando in stretta collaborazione con città e comuni.
Quanto è grande il portafoglio immobiliare delle FFS?
Gestiamo circa 2.600 edifici in tutta la Svizzera, di cui 800 tra stazioni e fermate ferroviarie. Inoltre, seguiamo circa 150 progetti di investimento in fase di pianificazione o costruzione.
C’è un edificio che le piace particolarmente?
In generale mi affascinano le stazioni ferroviarie. In ogni regione troviamo edifici architettonicamente rilevanti, talvolta tutelati come beni storici, che richiedono grande attenzione progettuale e gestionale. Mi piace la stazione di Lucerna, ad esempio, soprattutto alla luce del sole, in riva al lago, con la sua architettura aperta.
Che importanza ha il portafoglio immobiliare per le FFS?
Un’importanza fondamentale. Le stazioni determinano la prima impressione che i nostri clienti hanno di noi: sono le porte d’accesso al mondo ferroviario e quindi il biglietto da visita delle FFS. Gli immobili aziendali sono al servizio dei collaboratori: questi devono potersi sentire a proprio agio e svolgere il proprio lavoro in modo professionale ed efficiente.
Come garantisce una gestione sostenibile ed efficiente del suo portafoglio?
Coinvolgere tempestivamente il Facility Management è essenziale. Già in fase di progettazione devono essere considerati in modo coerente l’esercizio, la manutenzione e la sostenibilità. Per noi la sostenibilità ha tre dimensioni: ecologica, economica e sociale. Le FFS nel loro complesso hanno l’obiettivo di ridurre le emissioni di gas serra dell’azienda del 60 per cento entro il 2030 rispetto all’anno di riferimento 2018 e di raggiungere il «net zero» entro il 2040. La gestione degli edifici contribuisce in modo determinante: ad esempio, stiamo sostituendo sistematicamente i sistemi di riscaldamento a gasolio e a gas e modernizziamo circa 75 impianti all’anno.
«Le stazioni ferroviarie sono luoghi di incontro fondamentali e snodi della vita quotidiana.» Beatrice Bichsel, membro della Direzione del Gruppo e responsabile di FFS Immobili
Quanto sono importanti per le FFS partner affidabili e impegnativi nell'ambito del Facility Management?
Sono decisivi. Forniscono servizi importanti per i nostri clienti e i nostri collaboratori. Alcuni anni fa abbiamo rivisto la catena del valore e abbiamo deciso di gestire internamente le 120 stazioni con il maggior afflusso di viaggiatori. Laddove riteniamo che terzi possano svolgere questi compiti complessi in modo più efficiente di noi, ci affidiamo a fornitori di servizi esterni. Professionalità, impegno, affidabilità e competenza in materia di sicurezza sono importanti.
Cosa si aspetta da un partner FM?
Qualità, un giusto rapporto qualità-prezzo e orientamento alle soluzioni. Apprezziamo i partner che si assumono responsabilità, affrontano apertamente le criticità e sviluppano soluzioni insieme a noi. Siamo sempre felici di ricevere suggerimenti e ci aspettiamo che i nostri partner ci propongano idee per migliorare i nostri processi. Tali partnership costituiscono la base per un funzionamento sicuro, pulito e senza intoppi delle stazioni ferroviarie.
Quale ruolo riveste la digitalizzazione nella gestione immobiliare?
È centrale. Abbiamo rinnovato il nostro sistema informatico, creando così una base dati affidabile per la nostra attività commerciale. Abbiamo creato una piattaforma CRM e una piattaforma per gli inquilini e stiamo promuovendo l’uso del BIM , dalla progettazione alla gestione. Il BIM ci fornisce una documentazione digitale coerente dell’edificio, permettendoci di disporre tempestivamente di dati di qualità, preparare meglio le operazioni e organizzare i processi in modo più efficiente.
Il BIM (Building Information Modeling) è un metodo di lavoro digitale in cui tutte le parti coinvolte collaborano su un modello edilizio 3D comune e intelligente. Il modello contiene informazioni sui componenti relative a materiali, costi, scadenze e manutenzione, dalla progettazione alla costruzione fino alla gestione.
Qual è la situazione della robotica nelle stazioni ferroviarie?
Testiamo costantemente nuove tecnologie. Tuttavia, nella quotidianità dinamica delle stazioni sono le persone a dare un volto ai servizi, reagendo con flessibilità e risultando oggi ancora più efficienti dei robot di pulizia. Le nostre stazioni ferroviarie sono attualmente ambienti troppo complessi e frequentati per un impiego della robotica. Intravediamo però potenziale nella pulizia delle facciate o nelle aree ad accesso limitato. La cosa importante è: la tecnologia deve essere di supporto. Le persone rimangono al centro.
Quali tre aspetti faciliterebbero il suo lavoro?
Mi auguro un ritorno a un maggiore pragmatismo nelle procedure di pianificazione e di autorizzazione, perché dieci anni o più per la zonizzazione di un’area sono eccessivi. Dal settore FM mi auguro un orientamento al cliente ancora più marcato, simile a quello del settore alberghiero. E in terzo luogo, ho molto a cuore il riconoscimento da parte della società delle professioni operative, il cui lavoro è indispensabile per la nostra vita quotidiana, e questo dovrebbe essere maggiormente apprezzato.