La maggior parte dei problemi nasce in modo apparentemente banale: una grondaia ostruita, una tegola spostata, scatoloni lasciati lungo una via di fuga. Nella vita quotidiana questi dettagli passano spesso inosservati, finché non si verifica un’infiltrazione d’acqua o un sistema di sicurezza smette di funzionare. Il controllo degli edifici di ISS interviene per colmare queste lacune.

Alexander Gfeller inizia la sua giornata a Lucerna con un tempo splendido. Lo specialista del controllo degli edifici si trova davanti all’edificio per uffici di un cliente. A un primo sguardo l’edificio sembra in ordine. Nonostante ciò, prende il suo tablet, controlla i ticket degli ordini nell’app e scatta foto di tutti i lati delle facciate. «Le foto sono fondamentali per valutare l’insieme: mostrano l’aspetto dell’edificio, le condizioni interne ed esterne e l’ambiente circostante», spiega. Il suo lavoro è vario, spesso visita tre o quattro edifici al giorno. Un compito che offre libertà e richiede autodisciplina. «È vero, mi gestisco in modo indipendente e lavoro principalmente da solo», conferma. Con entusiasmo avvia l’ispezione: piano dopo piano, stanza dopo stanza, porte, vie di fuga, aree tecniche, involucro dell’edificio, dintorni e aree verdi. Ovunque possono celarsi piccole irregolarità che in seguito possono avere conseguenze importanti. «Si tratta di un controllo visivo, che un esperto generalista può rilevare con i propri sensi. L’attenzione è rivolta a evidenti incongruenze nel funzionamento dell’edificio, difetti nell’estetica, negli elementi costruttivi o nella sicurezza», aggiunge Adelheid Hasler, responsabile tecnica Controllo degli edifici. Ha sviluppato il nuovo servizio nel 2024 e ne cura la responsabilità tecnica.

Cosa individua solitamente uno sguardo critico

I riscontri più significativi non riguardano quasi mai danni strutturali eclatanti. Spesso emergono aspetti legati alla sicurezza e all’ordine che passano inosservate nella vita quotidiana. «Il carico d’incendio è una problematica ricorrente», sottolinea Hasler. Scatoloni, legna, materiale nelle vie di fuga. Gfeller aggiunge un'immagine che rimane impressa: «Si sale la scala dal seminterrato e, in cima, si trova un pallet di legno. In caso di fumo, sarebbe una situazione critica: la via di fuga risulterebbe bloccata.» A questo si aggiungono i consueti aspetti legati alla conservazione del valore: distacchi della facciata, umidità, danni alle grondaie o a parti dell'edificio, cose che spesso vengono notate una sola volta e poi dimenticate. Non nel caso del controllo dell’edificio, che si basa sulla documentazione, sull’eliminazione dei difetti e sulla coerenza: anno dopo anno, sito dopo sito.

L’indipendenza come principio

Chi gestisce un edificio difficilmente si controlla da solo. «È molto importante separare in modo chiaro il controllo dalla gestione», afferma Hasler. «In questo modo il principio del doppio controllo funziona senza conflitti di finalità.» Per questo motivo, presso ISS il controllo degli edifici è affidato al servizio Gestione progetti di costruzione (BPM), indipendente dal Facility Management. Gli specialisti del controllo degli edifici sono esperti con una formazione nel settore edile: tecnici, ingegneri, architetti che hanno anche una buona conoscenza delle operazioni generali di Facility Management. Attualmente in Svizzera ISS conta cinque persone, radicate a livello regionale e in costante scambio tra loro. «Gli incontri in presenza sono importanti per trasferire il know-how o la formazione. Solo così possiamo migliorare continuamente il servizio», spiega Hasler.

Il drone come accesso a luoghi inaccessibili

A Lucerna, il sopralluogo si conclude all’esterno. Poiché il tetto non è calpestabile, Gfeller utilizza un drone. Il drone sorvola lungo il bordo del tetto, ispeziona le grondaie e verifica scarichi e lucernari. «Il drone ci consente di avvicinarci e documentare tutto con foto nitide. Senza scale, senza piattaforme elevabili, senza rischi», afferma. Il drone non è quindi un giocattolo, ma un sostituto pragmatico per interventi rischiosi o eccessivamente onerosi. È uno strumento efficiente per rendere visibili dettagli che da terra non sarebbero individuabili. L’ex capocantiere rimane pragmatico: se un tetto piano è sicuro, preferisce ispezionarlo personalmente.

Base per le decisioni di investimento

Per i responsabili degli edifici, la parte più importante arriva dopo il sopralluogo: quali sono i vantaggi concreti del controllo dell’edificio? È qui che interviene il sistema digitale. I punti di controllo vengono valutati sul tablet da «molto scadente» a «come nuovo», le anomalie vengono fotografate, classificate e contrassegnate con scadenze. Al termine, il sistema genera automaticamente un rapporto in formato PDF per ciascun immobile. Il controllo rimane tracciabile, confrontabile e viene archiviato automaticamente dal sistema. «Non si tratta semplicemente di un rapporto», aggiunge Hasler. «Per i proprietari degli edifici, i documenti costituiscono una base solida per la pianificazione del budget, le decisioni di investimento e il mantenimento del valore. I clienti hanno accesso diretto ai singoli rapporti e alle valutazioni specifiche nei dashboard.» Chi gestisce più immobili nel proprio portafoglio conosce il problema: le segnalazioni individuali a volte rischiano di perdersi nell’attività quotidiana. Un anno dopo, spesso non è più chiaro se le scheggiature della facciata fossero già presenti o se rappresentino un nuovo rischio.

Il punto cruciale: cosa succede dopo?

La sola ispezione non basta a riparare uno scarico o a rimuovere le scatole. Ecco perché la logica di connessione è così cruciale. Se viene rilevato un difetto, una foto viene salvata nel report e viene generato un ticket direttamente nell'app. Questo ticket viene inviato al Servizio Clienti, valutato e assegnato al responsabile della proprietà. Lì, si decide cosa può essere fatto immediatamente come parte del servizio di base e cosa deve essere pianificato come intervento con preventivo, budget e tempistica. Hasler lo definisce apertamente un punto critico: i risultati devono tradursi in azioni. Ciò richiede la definizione delle priorità. "Immediato" significa pericolo per la vita e l'incolumità fisica o un impatto estremamente dannoso sui componenti dell'edificio. "A breve termine" si riferisce alle riparazioni ordinarie. "A medio termine" si riferisce a progetti più ampi. Spesso, sono proprio questi quelli che vengono rimandati per anni senza un'adeguata documentazione. I circa 1.900 controlli degli edifici e i 400 controlli di sicurezza effettuati lo scorso anno forniscono una solida base per una strategia di portafoglio sostenibile. Alexander Gfeller riassume la questione in modo simile: "Il controllo dell'edificio non riguarda le riparazioni, ma piuttosto costituisce una base per il processo decisionale. Per la gestione operativa, i rischi e gli investimenti."

Orgoglioso della squadra

Adelheid Hasler è orgogliosa dell’introduzione del nuovo servizio e della risposta positiva da parte dei clienti. «Senza l’impegno dei collaboratori, l’offerta non avrebbe mai preso piede in così poco tempo.» Forse questa è la descrizione migliore del nuovo controllo degli edifici: niente effetti speciali, ma solo professionalità, sistematicità e, all’occorrenza, un drone che osserva dove nessuno può arrivare.

Come funziona il controllo

Ordine
All'inizio del mese, lo specialista addetto al controllo degli edifici riceve automaticamente dal sistema i ticket d'ordine per gli immobili da ispezionare, direttamente nell'app di controllo.
Prima impressione dall'esterno
Inizialmente, documenta l'edificio con foto di tutti i lati della facciata: posizione, dintorni, impressione generale.
Tour degli interni e della tecnologia
Segue quindi l'ispezione sistematica. L'ispezione si basa su domande strutturate che riguardano argomenti quali le condizioni, la pulizia e la sicurezza.
Valutazione secondo il sistema
Ogni punto di ispezione viene valutato digitalmente e incluso nella valutazione complessiva dell'edificio nel rapporto (rapporto in formato PDF).
Misure e scadenze
Per ogni riscontro, vengono fissate delle scadenze e raccomandate delle misure.
Biglietteria per l'implementazione
Per le problematiche relative alla sicurezza, viene creato un ticket direttamente nel sistema, che viene valutato dal dipartimento competente e inoltrato al responsabile della struttura.
Rapporto automatico
Al termine dell'analisi, il sistema genera automaticamente un report in formato PDF per ciascun oggetto, che funge da documentazione a supporto delle decisioni relative alla conservazione del valore, alla sicurezza e alla pianificazione degli investimenti.